Valor do hectare em MS: o que define o preço da terra

“Quanto vale o hectare em Mato Grosso do Sul?” Não existe um preço único. O valor de uma fazenda depende da região, da aptidão da terra, do uso atual e potencial, do acesso, das benfeitorias e da situação documental e ambiental.

O INCRA publica valores de referência para 15 mercados regionais de terras em Mato Grosso do Sul. No levantamento com ano-base 2024, os valores gerais de referência do imóvel vão de cerca de R$ 12,8 mil por hectare na região de Corumbá a R$ 113,5 mil por hectare na região de Dourados.

Quando se olha para usos específicos da terra, a diferença é ainda maior: o relatório registra R$ 4.124 por hectare para a pecuária no Pantanal de Corumbá e R$ 126.750 por hectare para lavouras de grãos de alta capacidade na região de Campo Grande, com destaque para São Gabriel do Oeste. São referências de usos distintos, e não uma comparação entre fazendas equivalentes.

Esses números ajudam a entender o mercado, mas não definem o valor de uma fazenda específica. A seguir, veja as referências por região e por uso da terra e os principais fatores que influenciam o preço de um imóvel rural.

Valor do hectare em MS por região (INCRA)

O INCRA publicou o Relatório de Análise de Mercados de Terras (RAMT) de Mato Grosso do Sul com pesquisa feita entre setembro e dezembro de 2024. Foram 587 elementos de mercado — 164 negócios realizados, 351 ofertas e 72 opiniões —, somando 621.391 hectares.

Fonte: INCRA/MS, RAMT Mato Grosso do Sul 2024 (Tabela 5).

Como ler a tabela:

• São valores gerais de referência de cada mercado regional, calculados para preço à vista.
• Consideram o valor total do imóvel (terra e benfeitorias), e não apenas a terra nua.
• Reúnem diferentes usos da terra (lavoura, pecuária, silvicultura) e não representam a avaliação de uma fazenda específica.
• Os dados de mercado são de 2024. O mercado se move, e para uma negociação o valor precisa ser atualizado.

O uso da terra muda tudo

Dentro de cada região, o INCRA também separa os valores por uso da terra. Os exemplos abaixo são valores medianos do imóvel total (R$/ha), à vista:

• Lavoura (grãos): de R$ 47.008/ha na região de Campo Grande a R$ 101.315/ha em Dourados e R$ 100.097/ha em Chapadão do Sul.
• Pecuária (pastagem): de R$ 12.795/ha em Corumbá e R$ 18.900/ha em Aquidauana a R$ 54.364/ha em Iguatemi.
• Floresta plantada: na região de Três Lagoas, a silvicultura (R$ 27.868/ha) já tem valor equivalente ao da pastagem formada (R$ 27.651/ha), reflexo da expansão da celulose no leste do Estado.
• Cana-de-açúcar: R$ 42.723/ha em Chapadão do Sul e R$ 50.663/ha em Ivinhema.
• Pantanal: R$ 4.124/ha no Pantanal de Corumbá, o menor valor do Estado.

A capacidade da terra pesa tanto quanto a região. Na própria região de Campo Grande, o INCRA registra R$ 26.700/ha para áreas de grãos de baixa capacidade e R$ 126.750/ha para as de alta capacidade — quase cinco vezes mais, dentro do mesmo mercado. O mapa de aptidões de MS mostra a vocação de cada região.

Aquidauana, Miranda e região de Jardim

Na região de Aquidauana e Miranda, o relatório registra mercado definido apenas para pecuária: R$ 14.475/ha para pastagem de baixa capacidade e R$ 22.298/ha para a de média capacidade (medianas do imóvel total).

Na região de Jardim, que inclui Anastácio, Bonito, Bela Vista e Nioaque, as áreas de grãos têm mediana de R$ 49.201/ha, e as de pastagem formada, de R$ 29.258/ha.

O que define o preço de uma fazenda

As referências mostram o ponto de partida. O que coloca uma fazenda acima ou abaixo delas são as características dela:

• Aptidão e uso: quanto da área é usada ou utilizável para lavoura, pecuária ou uso misto, e com que capacidade. Em condições semelhantes, áreas com maior aptidão agrícola tendem a valer mais. A análise de solo e agronômica é feita por profissional habilitado no CREA.
• Localização e acesso: distância do asfalto, de cidades, armazéns e frigoríficos, e se a estrada é transitável o ano todo. O próprio INCRA considera a trafegabilidade na nota que atribui aos imóveis.
• Água: rios, córregos, nascentes, açudes e poços, e a segurança hídrica ao longo do ano.
• Reserva Legal e APP: definem quanto da fazenda pode ser explorado e, por isso, entram no valor.
• Benfeitorias: sede, currais, cercas, galpões e energia, consideradas pelo estado de conservação e pela utilidade para a atividade, e não apenas pelo custo de construção.
• Documentação: a situação fundiária (matrícula), cadastral (CCIR), fiscal (ITR) e ambiental (CAR) precisa ser analisada em conjunto. O CAR, sozinho, não comprova a propriedade. Georreferenciamento certificado facilita a venda e sustenta o preço.
• Tamanho da área: o preço por hectare de uma área pequena costuma ser diferente do de uma área grande na mesma região.
• Preço das commodities: segundo o INCRA, o preço da terra em MS costuma estar fortemente atrelado ao valor da saca de soja e da arroba do boi, que o órgão usa como indexadores do mercado.
• Demanda regional: investimentos como as fábricas de celulose no leste do Estado e projetos de infraestrutura, como a Rota Bioceânica, podem influenciar a procura por terras em algumas regiões.

Preço pedido não é preço de venda

Na metodologia do INCRA, o preço de uma oferta é ajustado para estimar o valor em que o imóvel seria negociado, aplicando um fator de 0,8 ou 0,9 sobre o preço pedido. Pagamentos a prazo também são trazidos a valor presente.

Na prática, o anúncio de uma fazenda vizinha não diz quanto vale a sua. A forma de pagamento e a diferença entre o preço pedido e o fechado contam.

Quando vale a pena fazer uma avaliação

Para conhecer o mercado, as referências regionais bastam. Para decidir — vender, comprar, partilhar uma herança, dar a terra em garantia ou resolver uma disputa —, o caminho é uma avaliação da fazenda específica. O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) compara o imóvel com ofertas e negócios parecidos da mesma região e mostra de onde vem o número.

Saiba mais em Como funciona a avaliação de uma fazenda e na página de avaliação de imóvel rural (PTAM).

Quer saber quanto vale a sua fazenda?

Faço avaliações de imóveis rurais (PTAM) em todo o Brasil e corretagem de compra e venda em todo o Mato Grosso do Sul. Fale comigo pelo WhatsApp para conversar sobre o seu imóvel.

Mauricio Domingues
Corretor de imóveis rurais em Mato Grosso do Sul · CRECI-MS 17.341
Perito avaliador imobiliário, com atuação em todo o Brasil · CNAI 56.202

Conteúdo informativo. Os valores são referências regionais do INCRA, com dados de 2024, e não representam a avaliação de uma fazenda específica.

Fonte: INCRA — Superintendência Regional de Mato Grosso do Sul. Relatório de Análise de Mercados de Terras (RAMT) Mato Grosso do Sul 2024, pesquisa de setembro a dezembro de 2024.